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2006-02-24╱聯絡人:丁守中國會辦公室╱TEL:23586706╱FAX:23586710

詐騙集團越騙越大-「騙房貸」房地產交易安全亮紅燈 銀行漏洞成幫兇

  近年來由於經濟不景氣,民眾遭詐騙集團以電話、手機簡訊、郵件、冒名金融中心刷卡、國稅局、電信局、勞農保退稅、退費、中獎等各種方式詐騙錢財事件層出不窮,而價值不菲的不動產,也逐漸成為詐騙集團鎖定的目標。詐騙買方利用不動產交易及產權轉移過程複雜繁瑣之特性,以及銀行控管漏洞,造成消費者財產上損失之相關案件,近年來有上升趨勢,詐騙金額也有越來越高的現象。

  一向關心民生經濟議題的丁守中委員指出,近年來由於經濟景氣未見提升,挺而走險的人越來越多,「詐騙集團」已成為人民公敵,也造成社會的動盪與不安。其中,除了一般消費性或以電話的詐騙方式外,更有詐騙集團開始將主意打在許多人一生中最貴重的財產-「房地產」身上,為房地產交易蒙上一層陰影。為了讓未來房地產交易更安全,勢必得填補交易漏洞,保障消費者無後顧之憂的交易環境。這其中銀行業者有必要訂定更嚴密的標準程序,以發揮把關的功能,一方面可以減少詐騙事件,另一方面也可促進不動產交易之安全。

  身兼房仲公會全聯會理事長的蔡豪委員指出,一般而言,由於詐騙集團熟知不動產交易及產權移轉過程,並利用銀行控管之漏洞,讓受害第三者的不動產成為詐騙集團向銀行搬錢的工具,如此一來,銀行成為幫兇,造成他人受害,銀行也飽受貸款淪為催收呆帳之苦果。
舉例來說,買方若為詐騙集團,僅付少許自備款後,利用賣方不動產辦理高額貸款,撥款後即捲款潛逃;詐騙集團亦慣用以「無抵押權設定,且無人居住的不動產」賣方下手,並用盡一切方法快速辦理過戶及設定手續,以及聲稱自己有認識的銀行等手法,鎖定特定不動產進行詐騙。

  而銀行控管的漏洞,除了讓詐騙集團有機可乘外,在正常的不動產交易過程中,最大的交安風險來自於「買方擅自取走貸款」。一般來說,銀行看買賣契約書只在乎買賣總金額以作為核貸額度的參考,但並不在意買方貸款係為給付賣方尾款之用途仍堅持直接撥款入買方帳戶,造成買方取得款項後,拒不出面付尾款,讓賣方遭受鉅額損失。這中間的關鍵,也在於銀行核撥貸款的認定與賣方的認知有重大的落差,如部份銀行仍有老行庫之思維,即認定「貸款人」為有資格動用貸款款項,但未顧慮此筆貸款是否為支付賣方尾款用途,等到買方貸款一撥而拒不履約時,銀行一派事不關己之態度,也造成許多交易上的糾紛。

  丁守中指出,根據銀行放款原則多以「物權」為主,也就是說當賣方將不動產過戶給買方後方可進行貸款,銀行以「不動產」持有者為依據,直接將貸款款項撥給買方,此舉卻易造成買方自行動用款項,或以此要脅賣方提出買賣契約外之要求,也因此造成房地產交易的不安定性,因此,為了社會的公平正義原則,建議各銀行不應再有「物權大於債權」的迷思。

  除此之外,也建議消費者在買賣房子時應找合法經營的業者,物件委託仲介時需確認其仲介業者是否有經內政部特許、加入公會以及擁有執照的經紀人及營業員,並要慎選合法之地政士,如此才能降低交易風險以及詐騙事件。

  另外,銀行撥款的委託書中賣方要求指定撥款,有些銀行能配合,有些銀行經辦認為貸款是針對買方,故不願指定撥款給賣方,且即使買賣雙方去辦理指定撥款手續,買方與關係良好的銀行,仍可單方面改變指定撥款的方式,產生許多交易上的漏洞,因此,也建議銀行提供的貸款合約書或撥款委託書一律約定貸款指定撥款至賣方或公正第三人帳戶(如:履約保證專戶),且以上約定應由買賣雙方在合約書或委託書上一起簽章以避免買方提供錯誤賣方帳戶資料。

  至於對於未提示買賣契約,而持權狀向銀行辦理貸款之案件,其取得登記原因為「買賣」,且在近期內剛移轉完畢者,銀行應要求提示買賣契約書及已給付尾款完畢之證明,方得直接逕為撥付買方。(銀行可從地政單位調?登記簿謄本知悉貸款申請人取得標的物之時間)

  總而言之,買方尚未給付尾款前,雖然不動產已過戶到買方名下,但賣方仍居於債權人之地位,由買方名下所貸款而來之款項係用以支付賣方尾款用途,銀行對此市場交易慣例及法律事實應有充分之認知並發揮把關之角色,共同防堵利用不動產進行詐騙之行為及維護民眾之財產安全。

  高雄市房仲公會理事長楊耀龍表示,公會長期以來便不斷接獲會員公司的反應,銀行方面的漏洞,確實易造成交易安全的死角,也成為一向重視交易安全的房仲業較不可控的一環,楊理事長舉例說明,由於涉及買方付款安全,不動產交易過程中常需要向銀行查詢賣方貸款實際應清償金額,但銀行往往不願正式提示正確金額,以致造成買方付款風險,因此,銀行方面必須重視交易安全的問題,並扛起責任,以及與房仲業共同解決已經存在的問題。

  而本身擁有專業代書團隊的永慶房仲集團也表示,在不動產交易當中,最怕遇到的就是「詐騙事件」,而從銀行體系導致的問題也是代書及仲介同業普遍的困擾,有鑑於此,當年才會有「產權七審」的服務推出,希望藉此來防範由銀行漏洞所可能導致的詐騙及糾紛,以確保客戶在交易上的安全性。

  丁守中委員最後表示,買賣房子在傳統觀念中乃喜事一樁,實在不應該因為詐騙事件或銀行控管漏洞而破壞了興致及損失了財產;而這些陷阱、漏洞都是能事先預防的,銀行業者不該再秉持著「本位主義」走老路,反而應盡全力去防止詐騙事件的產生,並且去宣導相關防範措施,讓消費者在房地產交易安全能獲得最大的保障。